Guide for styret
Fasaden er borettslagets største vedlikeholdspost. Styret har ansvaret for byggets ytre, og et borettslag som utsetter nødvendig rehabilitering risikerer langt høyere kostnader senere, i form av fuktskader, frostsprengning og armeringskorrosjon. Et typisk prosjekt går fra tilstandsvurdering til ferdig fasade på 6 til 16 uker, og beboerne kan bo hjemme hele veien.
Oppdatert august 2026
Er dere et sameie? Les guiden for sameierHvem har ansvar for fasaden i et borettslag?
I et borettslag er det styret som har ansvar for vedlikehold av byggets ytre, altså fasade, tak, balkonger og fellesarealer. Ansvaret følger av borettslagsloven og borettslagets egne vedtekter.
- Gjennomføre jevnlige tilstandsvurderinger av fasaden
- Igangsette rehabilitering når tilstanden tilsier det
- Informere beboerne om planlagte arbeider og kostnader
- Innhente flere sammenlignbare tilbud før valg av entreprenør
- Legge saken fram for generalforsamlingen når den utløser fellesgjeld
Når trenger borettslaget fasaderehabilitering?
Typiske tegn på at fasaden bør utbedres:
- Sprekker i puss eller mur, særlig rundt vinduer og hjørner
- Avflassing og blemmer, som tyder på fukt bak overflaten
- Rustflekker, et tegn på armeringskorrosjon i betongfasader
- Kalde vegger innvendig, som kan skyldes fukt i konstruksjonen
- Soppvekst eller alger, særlig på nord- og skyggesider
- Mer enn 20 til 30 år siden forrige rehabilitering
En profesjonell tilstandsvurdering av fasaden bør gjøres hvert femte til tiende år. Den gir styret et dokumentert grunnlag, ikke et løst anslag.
Hva påvirker kostnaden?
Prisen på et fasadeprosjekt styres av forhold som varierer sterkt fra bygg til bygg. Derfor gir vi fast pris etter befaring, i stedet for et tall som ikke passer akkurat deres eiendom.
- Fasadetype: puss, tegl eller betong krever ulike metoder og materialer
- Skadeomfang: overflatebehandling mot full utbedring av underlaget
- Stillas og rigg, som ofte utgjør 20 til 25 prosent av totalkostnaden
- Tilkomst og trafikk rundt bygget
- Vernestatus, som kan kreve tradisjonelle materialer og egen saksbehandling
- Om etterisolering eller balkongarbeid tas i samme runde
Å ta flere tiltak i samme stillasperiode er som regel klart rimeligere enn å dele dem opp i separate prosjekter.
Slik finansierer borettslaget rehabiliteringen
De fleste borettslag finansierer fasadeprosjekter gjennom:
- Fellesgjeld, altså borettslagslån gjennom Husbanken eller privat bank
- Økte felleskostnader, fordelt over tid
- Enova-støtte, dersom prosjektet også omfatter etterisolering og energioppgradering
- Tilskudd fra Byantikvaren for vernede bygg som rehabiliteres med tradisjonelle materialer
Undersøk støtteordningene før prosjektet vedtas. Enkelte ordninger krever at søknaden er sendt før arbeidet settes i gang.
Trenger borettslaget byggetillatelse?
Rent vedlikehold som ikke endrer byggets uttrykk er normalt ikke søknadspliktig. Prosjektet blir melde- eller søknadspliktig etter plan- og bygningsloven dersom:
- Fasadens utseende endres vesentlig, for eksempel farge eller materiale
- Bygget er regulert til bevaring eller er verneverdig
- Det gjøres konstruktive endringer
Pussmester AS har sentral godkjenning etter plan- og bygningsloven, og håndterer dokumentasjon og søknadsarbeid for styret.
Slik kommer borettslaget i gang
- 01
Gratis befaring
Vi kommer ut, ser på fasaden sammen med styret og kartlegger hva som faktisk feiler.
- 02
Tilstandsvurdering
Dere får en skriftlig vurdering av skadeomfang, årsak og anbefalte tiltak, egnet som saksgrunnlag.
- 03
Fast pris og fremdriftsplan
Et konkret tilbud styret kan legge fram for generalforsamlingen, med tydelig tidsplan.
- 04
Søknad og dokumentasjon
Vi avklarer søknadsplikt og håndterer kontakten med kommunen og eventuelt Byantikvaren.
- 05
Gjennomføring
Én fast kontaktperson gjennom hele prosjektet, og varsling til beboerne før hver fase.
- 06
Sluttkontroll og overlevering
Dokumentert utførelse, ikke bare et ferdig resultat. Garanti på arbeidet.
Spørsmål styret ofte stiller
- Hvor lang tid tar fasaderehabilitering av et borettslag?
- Et typisk borettslagsprosjekt tar 6 til 16 uker, avhengig av omfang, fasadetype og tilkomst. Vi setter opp fremdriftsplanen sammen med styret før arbeidet starter.
- Kan beboerne bo i leiligheten mens arbeidet pågår?
- Ja. Arbeidet foregår utvendig fra stillas, og beboerne kan bo hjemme gjennom hele prosjektet. Vi varsler i god tid før støyende arbeid, og når balkonger og vinduer må holdes lukket i perioder.
- Må saken opp på generalforsamlingen?
- Rehabilitering som finansieres med fellesgjeld eller vesentlig økte felleskostnader skal normalt vedtas av generalforsamlingen. Tilstandsvurderingen og det skriftlige tilbudet er saksgrunnlaget styret trenger.
- Hvor mange tilbud bør styret hente inn?
- Hent inn flere sammenlignbare tilbud, og pass på at de beskriver samme omfang. Tilbud som ser billige ut, mangler ofte stillas, avfallshåndtering eller utbedring av underlaget.
- Hva bør styret sjekke hos entreprenøren?
- Sentral godkjenning etter plan- og bygningsloven, mesterbrev i faget, registrering i StartBANK, egne fast ansatte fagarbeidere framfor innleie, og referanser fra tilsvarende borettslag.