Guide for sameier
I et eierseksjonssameie er fasaden en del av fellesarealene, og det er styret som skal sørge for at den blir vedlikeholdt. Vedlikehold kan vedtas med vanlig flertall på årsmøtet, mens ombygging og andre endringer ut over vanlig vedlikehold krever to tredjedels flertall. Mange sameier i Oslo er eldre bygårder med pussfasader, og der avgjør materialvalget hvor lenge fasaden holder.
Oppdatert september 2026
Er dere et borettslag? Les guiden for borettslagHvem har ansvar for fasaden i et sameie?
Fasaden, taket og resten av bygningskroppen hører til fellesarealene. Etter eierseksjonsloven skal styret sørge for vedlikehold og drift av eiendommen (§ 57), og sameiet har plikt til å vedlikeholde og utbedre fellesarealene (§ 33).
I praksis betyr det at styret bør:
- Få fasaden vurdert jevnlig, slik at skader oppdages før de blir dyre
- Innhente sammenlignbare tilbud basert på samme beskrivelse
- Legge saken fram for årsmøtet med tilstandsvurdering og tilbud som grunnlag
- Informere seksjonseierne før og underveis i arbeidet
Hvem som skal vedlikeholde vinduer og balkonger, følger av loven og vedtektene, og kan variere fra sameie til sameie. Sjekk dette før prosjektet planlegges, så omfanget blir riktig fra start.
Hva må årsmøtet vedta?
Styret har myndighet over vanlig vedlikehold, men et stort fasadeprosjekt legges som regel fram for årsmøtet fordi det påvirker budsjettet og felleskostnadene. Flertallskravet avhenger av hva som skal gjøres (eierseksjonsloven § 49):
- Vanlig vedlikehold og utbedring, som reparasjon av puss og ny overflatebehandling: vanlig flertall av de avgitte stemmene
- Ombygging, påbygging eller andre endringer av bygget som går ut over vanlig vedlikehold: flertall på minst to tredjedeler av de avgitte stemmene
Om for eksempel etterisolering eller et nytt fasadeuttrykk regnes som vanlig vedlikehold, avhenger av bygget og sameiet. Avklar det med forretningsfører eller advokat før innkallingen sendes, så vedtaket står seg. Sjekk også vedtektene, som kan stille andre flertallskrav.
Eldre bygårder og vernede fasader
Mange sameier i Oslo er murgårder fra slutten av 1800-tallet og begynnelsen av 1900-tallet, med pussfasader, gesimser og ornamenter. Slike fasader tåler ikke tette, moderne malingssystemer. Da stenges fukten inne, og pussen sprekker og faller av.
Riktig behandling er:
- Kalkbasert puss og diffusjonsåpen maling, for eksempel silikatmaling, som lar muren puste
- Reparasjon av gesimser, ornamenter og annen stukkatur
- Skånsom fjerning av gammel maling før ny overflatebehandling
Står bygget på Byantikvarens gule liste, eller er det regulert til bevaring, bør Byantikvaren kontaktes tidlig hvis fasaden skal endres. Pussmester AS har sentral godkjenning for arbeid på bevaringsverdige byggverk.
Slik finansierer sameiet rehabiliteringen
Felleskostnadene fordeles etter sameiebrøken, med mindre alle berørte seksjonseiere har godtatt en annen fordeling (eierseksjonsloven § 29). Vanlige løsninger er:
- Oppsparte midler i sameiets vedlikeholdsfond
- Økte felleskostnader over en periode
- Ekstraordinær innbetaling fra hver seksjonseier
- Lån i sameiets navn, der hver seksjonseier hefter for sin andel etter sameiebrøken (§ 30)
- Tilskudd fra Byantikvaren for vernede bygg som settes i stand med tradisjonelle materialer
Enkelte støtteordninger krever at søknaden er sendt før arbeidet starter. Undersøk dem før årsmøtet.
Slik velger styret entreprenør
Tilbud er bare sammenlignbare når de beskriver samme omfang. Be om en skriftlig tilstandsvurdering først, og bruk den som grunnlag for alle tilbudene. Se etter:
- Sentral godkjenning for murarbeid, og for bevaringsverdige byggverk hvis bygget er verneverdig
- Egne fast ansatte fagarbeidere, ikke innleid mannskap
- Referanser fra sameier og bygårder av samme type
- Fast pris som tydelig omfatter stillas, avfallshåndtering og utbedring av underlaget
- Garanti på utført arbeid
Slik kommer sameiet i gang
- 01
Gratis befaring
Vi ser på fasaden sammen med styret og kartlegger hva som faktisk feiler, og hvorfor.
- 02
Tilstandsvurdering
En skriftlig vurdering av skader, årsak og tiltak, som styret kan legge ved innkallingen til årsmøtet.
- 03
Fast pris og fremdriftsplan
Et tilbud med tydelig omfang og tidsplan, klart til årsmøtet.
- 04
Kommunen og Byantikvaren
Vi avklarer om tiltaket krever søknad eller uttalelse, og tar kontakten for styret.
- 05
Gjennomføring
Én fast kontaktperson gjennom hele prosjektet, og varsel til seksjonseierne før hver fase.
- 06
Sluttkontroll og overlevering
Dokumentert utførelse, ikke bare et ferdig resultat. Garanti på arbeidet.
Spørsmål styret ofte stiller
- Hvilket flertall kreves på årsmøtet?
- Vedtak om vanlig vedlikehold fattes med vanlig flertall av de avgitte stemmene. Ombygging, påbygging og andre endringer som går ut over vanlig vedlikehold, krever minst to tredjedeler av de avgitte stemmene (eierseksjonsloven § 49). Vedtektene kan stille andre krav.
- Hvem betaler for fasaden i et sameie?
- Alle seksjonseierne, fordelt etter sameiebrøken. En annen fordeling krever at alle berørte seksjonseiere har godtatt den (eierseksjonsloven § 29).
- Kan seksjonseierne bo hjemme mens fasaden rehabiliteres?
- Ja. Arbeidet foregår utvendig fra stillas. Vi varsler i god tid før støyende arbeid, og når vinduer og balkonger må holdes lukket i perioder.
- Hvor lang tid tar et fasadeprosjekt?
- Et typisk prosjekt tar 6–16 uker, avhengig av omfang, fasadetype og tilkomst. Vi setter opp fremdriftsplanen sammen med styret før arbeidet starter.
- Hva er forskjellen på et sameie og et borettslag?
- I et borettslag eier borettslaget bygget, og prosjektet finansieres ofte med fellesgjeld. I et sameie eier hver seksjonseier sin seksjon, og hefter for felles lån etter sameiebrøken. Selve fasadearbeidet er det samme.